Você conhece as Cláusulas principais dos Contratos de Locação?

Independentemente do tipo de imóvel e do perfil tanto dos inquilinos como dos proprietários, algumas cláusulas dos contratos de aluguel se mantêm. Afinal de contas, aspectos voltados a prazos e à modalidade de fiança ou garantia são essenciais na hora de elaborar qualquer contrato de forma segura, não é mesmo? Mas o que mais? Curioso para conhecer as cláusulas imprescindíveis dos contratos de aluguel para poder ajudar melhor seus clientes nesse momento? Então confira!

Qualificação das partes

Tanto proprietário quanto locatário do imóvel devem estar claramente definidos no contrato de locação, com direito a nome, CPF e endereço completo. E se a imobiliária tem poderes para negociar em nome do proprietário, seus dados completos (incluindo CNPJ) também devem constar nessa parte do documento. Essa etapa é fundamental para garantir que o imóvel possa efetivamente ser alugado, eliminando possíveis pendências e riscos vindos de ambos os lados.

Duração do contrato

Essa cláusula prevê as datas exatas de início e término do contrato. Normalmente, o prazo mínimo para locação costuma ser de um ano, mas é possível elaborar cláusulas com prazos maiores ou menores, desde que de comum acordo entre as partes. O mais comum é estabelecer esse prazo para 30 meses.

Possibilidade de renovação

O proprietário e o locatário desejam ter a possibilidade de renovar o contrato após o término de seu prazo inicial de validade? Muitos contratos de aluguel preveem essa possibilidade, inclusive por meio de uma cláusula automática de renovação — caso nenhuma das partes se manifeste pelo fim da relação contratual. No caso da renovação, é importante ressaltar que, pela nova lei do inquilinato, passados 5 anos de moradia ininterrupta de um inquilino, o proprietário pode solicitar o imóvel sem apresentar nenhuma justificativa extraordinária além de seu próprio desejo.

Descrição do imóvel

As partes devem descrever exatamente o local do imóvel, o número de sua matrícula no cartório de registro de imóveis, bem como suas características físicas no momento da entrega das chaves ao locatário — que terá que devolvê-lo nessas mesmas condições. Esse cuidado oferece segurança a ambos os envolvidos, evitando alegações díspares da realidade, seja na chegada ou na saída do inquilino.

Definição do valor

Essa provavelmente é uma das cláusulas mais importantes de um contrato. De acordo com a legislação brasileira, essa definição deve ser feita em reais, ainda que alguma das partes seja estrangeira, sempre com valor certo e definido. De preferência, deve-se indicar também quem arca com despesas de condomínio, fundo de reserva, IPTU e outras obrigações acessórias. A única forma de alterar o valor do aluguel é por meio de reajuste, também definido nesse documento.

Previsão de ajuste

É bastante comum que, após o término da duração inicial do contrato, seja feito um reajuste de valor de acordo com algum índice escolhido pelas partes. Normalmente, o parâmetro escolhido é o IGP-M, que tem como objetivo reajustar o valor do aluguel de acordo com a inflação. Atentar-se a essa cláusula é importante para ajudar os dois lados, evitando reajustes abusivos ou que o proprietário perca dinheiro no processo. Uma vez estabelecido e no momento adequado, ambas as partes devem cumprir com suas obrigações. Em alguns casos, desde que exista um acordo entre os envolvidos, sua aplicação pode ser suspensa. Não é incomum, por exemplo, que o proprietário aceite segurar o reajuste por alguns meses a fim de evitar a inadimplência do inquilino.

Fiança ou outra garantia

No caso do não pagamento do aluguel, quais serão as garantias do proprietário? O mais comum é que seja feita uma cláusula de fiança, definindo o fiador e incluindo ali não só seus dados pessoais, mas até imóveis que ele pode dar em garantia pelo contrato. Também é possível estabelecer garantias como seguro-fiança e adiantamento de aluguéis — a famosa caução. Caso todos os aluguéis sejam pagos corretamente durante a validade do contrato, a caução é devolvida ao final. Levando em conta que a inadimplência pode prejudicar seriamente as transações de imóveis, essa cláusula automaticamente se torna uma das mais importantes para proprietário e imobiliária. Por último, uma ressalva: o contrato não pode exigir mais de uma garantia.

Forma e local de pagamento

Onde e como o aluguel será pago: na locadora de imóveis, por meio de depósito bancário ou boleto? Em qual data de vencimento? Há previsão de multa por atraso? Todas essas perguntas devem ser respondidas justamente nessa cláusula. O mais comum é que o pagamento seja feito de uma só vez, no começo ou no final do mês. Entretanto, dependendo do acordo feito entre as partes, é sim possível estabelecer condições diferenciadas.

Responsabilidade por reformas

É possível que seja preciso fazer reformas no imóvel durante a vigência do contrato de aluguel — como reparos nos encanamentos ou na estrutura elétrica, entre outros. Com isso em mente, é importante definir quem fica responsável pelas reformas imprescindíveis (normalmente, o proprietário) e quem fica responsável pelas reformas não necessárias, como alterações estéticas no imóvel. No caso das reformas de responsabilidade do proprietário, pode-se definir que o inquilino fará o pagamento, com o dono realizando um reembolso ou com o valor sendo abatido dos aluguéis seguintes, por exemplo. Quanto às reformas puramente estéticas, o ideal é que as ocorrências mais comuns sejam previstas em contrato, de modo que o inquilino saiba exatamente quais podem ser realizadas e quais são proibidas — como mudanças de layout, por exemplo.

Rescisão de contrato

A cláusula de rescisão estabelece o valor que uma das partes deve pagar caso o contrato seja encerrado sem a concordância de ambas as partes. Esse valor não pode ser abusivo, normalmente correspondendo aos aluguéis restantes, até o teórico término do contrato. Imagine, por exemplo, que um contrato de locação de 30 meses é interrompido pelo proprietário no 5° mês. Nesse caso, ele deverá pagar o valor referente à multa de rescisão para o inquilino. Porém, o mais comum é que o contrato seja estabelecido de modo a não haver multa a partir do 12° mês, oferecendo assim mais flexibilidade para ambas as partes.

Agora comente e informe se já sabia de tudo isso! Já deixou algum desses detalhes passar despercebido? 

Matéria Originalmente publicada na Newsletter INGAIA - http://www.ingaia.com.br/voce-conhece-as-clausulas-principais-dos-contratos-de-aluguel-2/